房周刊记者 刘春华 

    近日有消息传出，有楼盘“抱怨”户型太大，走量难度大。业界表示，随着越来越多的开发商改变开发计划主攻“刚需”，未来两三年内，刚需产品的竞争将日益加剧，会刺激更多的需求释放。市场热销状态下会让这类产品的价格进一步上扬，不少刚需一族或许会越来越吃力。 

    也有业内人士认为，二胎政策的实行或将让大户型实现逆袭。春节到来，返乡置业的热潮也或将成为去化大户型的一波强劲动力。 

    中小户型仍为主力 

    大户型单价便宜却难走量 

    自2011年下半年进入二手房市场做中介以来，王双（化名）也算是阅人不少，“聊上几句就基本能掌握客户的需求了。”王双笑言，尽管环境、政策在不断变动，但在城区内买小户型的依旧最多，“有纯粹作为投资的，更多的还是年轻人用于过渡”。

    “相中80-90㎡左右的两房客户比较多。买大户型的多是倾向于河西的房源。”华夏地产相关负责人蔡俊龙告诉记者。刚需依旧是主要力量，其中不乏考虑到城区医疗条件，从城郊进城购房的老年人，“要说改善性需求有多大增长，我们感觉并不明显。” 

   二手房市场作为楼市一部分，其中所反映的需求或具有一定的局限。作为市场的主流，一手房市场又是如何呢？

    “大户型占项目整个比例差不多只有5％的样子。”谈及已售罄的华晨御园，华晨地产策划主管汤乐表示，没交房之前190多㎡的大户型卖了三个月都卖不动，交房一个月，卖出了30多套，“现房能看得清摸得着，能很好的打动客户。” 

    无独有偶，荷塘区某楼盘总经理也无奈地表示，由于最初户型结构设计失衡，133㎡以上户型比重在整个户型比重过多，去化难度大，“同期的80多㎡户型早就销售一空，大户型只能通过活动和大幅让利来去化。” 

    对此石峰区公园道1号也有同感，之前推出134㎡的三房，尽管单价便宜但销售速度明显缓慢；同期推出的93㎡两房目前几乎销售殆尽。 

    大户型销售压力大，市房产局官方数据也有印证。今年1-9月，120-144㎡的住房销售占比由2012底的44.22％下降为40.75％。 

    摸清消费者心理，大户型也有“门道” 

    抢夺刚需大蛋糕，开发商计划“大改小”

    “想在河西买一套两居室的房源，最好能公积金贷款的。”昨日，工作两年多的市民邓华先生致电房周刊记者请求推荐，“外地人嘛，肯定是想买个大点的房子，最好是三房的，但是资金有限，只能先买个小的过渡啦。” 

    邓华只是刚需族的一个缩影，在刚需作为主力的株洲楼市，有限的改善性需求仍是制约大户型销售的枷锁。

    “大户型销售与项目定位、产品特点、地段优劣很有关系。”主推大户型的世贸广场，受到不少改善置业者的青睐。项目营销总监毛智峰认为，大户型单价虽低，但面积大，总价高，购房者对产品稀缺性有较高的要求，“品质是关键。” 

    株洲中原地产研究中心主管刘颉表示，地段、资源稀缺性、性价比是购买大户型人群最关注的因素。“也有主推大户型产品的楼盘也多因为品牌、品质、现房优势、交通便利等因素取得了不俗的销售成绩。” 

    不过更多楼盘还是看中刚需的购买力，部分开发商为争夺这块大蛋糕，计划调整户型结构。 

    在武广新城新拿了地的某公司，其相关负责人就表示，根据目前市场情况，开发项目的结构将进行调整，力争控制总价让更多刚需客户能消费得起。 

    华晨地产策划主管汤乐也表示，旗下目前正在认筹的项目栗雨香堤，产品更是在市场调研后指定的，“首次推出的户型面积在83-138㎡之间，最大的户型也没超过144㎡。”

    “相比一年前，荷塘区大户型的比重几乎减少了15％。”荷塘观邸营销总监刘雪伟分析，80—130㎡是目前荷塘区最受欢迎户型，“大户型卖得慢，价格也上不去，荷塘观邸规划的户型中，130㎡以上的户型比重只占约15%。” 

    小户型抢手或致价格上扬

    “单独二胎”放开或刺激大户型需求

    “楼市的限购政策和差别化信贷政策，让投资型和部分改善型客户消费被压抑，大户型房源走量也更加艰难，开发商调整策略也在情理之中。”湘江名都营销总监汤辉表示，未来两三年内，刚需产品的竞争将日益加剧，这将刺激更多的市场需求。“买的人多了，产品的价格有可能水涨船高。也就是说，开发商推出的也许是刚需产品，但并不一定是刚需价格，而刚需一族也许会越来越吃力。” 

    而近日公众热议的“单独二胎”政策，也引起一些业内人士的关注。他们猜测，新的生育政策方案出台后，如果一个家庭计划生二胎，就或将导致大户型需求的增多。 

    美的城策划经理李雪就表示，对于刚需族来说，他们主要考虑的是价格。小户型房经济实惠，一般八九十平米的两居室房，有孩子后也基本够住。但随着二胎政策的放开，如果家里又增加一个孩子，两房显然就不够用了，特别是家中还有老人的可能就要选择120㎡以上的三居室或四居室房。由此看来，如果以后生二胎的人多了，大户型房子的需求量可能会增加。





    原文转自：http://zzwb.zhuzhouwang.com/html/2013-12/26/content_113659.htm?div=-1