地下空空荡荡 地上一位难求

　　株洲小区车位去化之困

　　株洲日报全媒体记者/吴楚

　　有人为此焦头烂额，有人却是“闲庭信步”。小区停车“两重天”遭遇的背后，是全市车位分布的结构性失衡，及车位销售的困顿。

　　年初一份调研报告显示，株洲小区库存地下车位超过7万个，库存比例高达65%，开发商沉淀资金超过50亿元。

　　在株洲这样的三线城市，10多平方米的小车位，动辄六七万元，甚至超过十万元。而在开发商的建设账本里，这依旧是亏本买卖。

　　“不是道路管控严不严的问题，归根结底，是兜里有没有钱的问题。”一位从业者说。

　　苦恼人的遭遇 下班后兜兜转转找车位

　　车辆在昏暗的街道上龟速挪动，远光灯打开。顾不得那么多了，必须照亮更大范围。

　　驾驶人的眼睛必须比灯更亮。小广场，满了；大广场，满了；临街商铺门口，没有。

　　即将晚上8点，李璨到家楼下开着车兜兜转转，找车位已经找了15分钟。

　　旁边有一条她从未驶过的小路，汽车们奋力挤在人行道上，留出一条勉强能过的车道，兴许里头会有？

　　把车开进去继续寻找。晚上8点05分，李璨车后又多了三位“同道中人”。

　　1.4公里小路，车在道路一侧停得满满当当，“怎么连停一台老头乐（一种老人代步车）的位置都没了！”8点11分，李璨有些愤怒。

　　又绕1公里回到路口。一家药店旁的人行道上终于腾出位置。李璨立刻驶入，并长舒一口气——尽管她知道，这里也不能停，但顾不得这么多了——晚上8点13分。

　　“停车难”，对部分人来说，已经成为一种用于某些特定场合的术语。但对外地来株谋生的李璨来说，这几乎是过去两个月每周至少经历两次的噩梦遭遇。

　　她在栗雨湖畔的某个小区租住一年了。一度习惯将车停在附近一条偏僻路边，每天早上7点半驶离，顺当的城市上班族生活在7月宣布结束：她连续4天被交警早上6点抄牌罚款。

　　小区内也没有车位了。她所租住的小区，交房9年，四千多户居民，两千多个车位，早已租售一空。

　　对50岁的老王来说，李璨的故事简直难以置信。17年前他就开上了小汽车，十多年来，单位大院，单位旁边的家属房楼下，处处能停。

　　两年前他在河西又买了新房。“我们小区车库很空，小区附近道路宽且没什么车，停车选择多。”老王说。

　　结构性失衡 老旧城区停车位配比不够

　　李璨与老王的不同遭遇，是株洲小区停车冷热不均的极致体现。

　　“结构性失衡，体现在老旧城区停车位不够，如601片区、331片区等；而新片区因入住率低、违章成本低，空置率较高，如万丰湖片区、云龙大道周边片区等。”株洲市某部门日前出台的一份调查报告中指出。

　　通常，在谈论“停车难”时，“汽车保有量”和“停车位数量”是一组经常被引用且最为直观的数据。比如，上述调查报告就指出，根据权威部门提供的数据，株洲小汽车保有量约为31.3万辆，停车位总数为28.5万个，预计停车缺口及老旧城区停车压力会进一步加大。

　　数据没有生命，个人体验却无比真实。

　　“技术上的信息闭环，多头管理间的信息壁垒，以及汽车流动，据我了解，株洲没有任何个人以及部门能准确说清全市到底有多少停车位。”市内一位规划行业从业者说。

　　在多位受访者看来，老城区及开发十年且日益人满为患的新片区，面对停车供需矛盾，除了改扩建工程，没有一针见血的决定性措施。

　　而对房地产开发企业来说，停车方面的首要问题，还是那个在三线城市困扰行业多年的老问题：车位去库存。

　　问题另一面 108个项目库存车位7.2万个

　　今年初，市住建局与市房地产业协会开展联合调研，发现在调研的108个项目中，已售车位3.8万个，车位库存7.2万个，库存比例高达65%。

　　车位卖得好的小区，一般都同时满足入住率高、车位配比少、周边停车紧张三个条件。

　　但也并不绝对。如中建御山和苑，这里地处河西中心城区，入住率已超90%，却还剩900余个库存车位。

　　车位库存到底是如何产生的？

　　“规划硬指标，买不如租，租不如免费，分别对应建设、价格、城市违章停车成本低。”市内地产从业者刘志（化名）认为。

　　《株洲市规划管理技术规定》（2018年修订版）明确，新建房地产项目地下车位配比统一按照“老城区普通住房每100平方米0.8个，其他区域每100平方米1个”。

　　也就是说，如果某小区地上建筑十万平方米，800户，要建设1000个车位。

　　“在理想条件下，每户120平方米，在株洲这是刚需用户群，刚需户基本每户一辆车，800个停车位较为合理。”刘志说。

　　目前株洲小区地下车位价格没有权威统计，经走访了解，跨度大约在5万元~15万元之间。而绝大多数小区车位租赁费用一个月不超过350元。十万元能买个车位，也能租用一个车位二十年。

　　当然，还有部分小区停车收费价格亲民。例如停车一个小时一块钱，三个小时内五块钱，停一天20块封顶等等。

　　“车位买卖是由供需关系决定的纯粹的市场行为，它当然也跟城市管理、居住品质等有关。”刘志说，“也不是道路管控严不严的问题，归根结底，是兜里有没有钱的问题。”

　　车位贵不贵？ 开发商购房者感受不一

　　湖南中天建设集团副总经理徐琦介绍，地下车位本身常规面积为13.75平方米，但加上配套的结构构件、车道、地下室配套设施用房所占用的面积，一般一个车位的建设面积为36平方米左右。

　　记者走访多个建设单位了解到，地下室造价大约在每平方米2800元至3200元之间。

　　“当地下室为平战结合兼做地下停车位时，其造价会相应增加，具体增加的造价与人防地下室占整个地下室的比例有关。”徐琦介绍。

　　按照上述造价，一个常规车位，建设成本就超过10万元。

　　“我们去年5月车位开盘，定价在6万元到8万元之间，但实际上每个车位建造成本已经超过了12万元，不卖不行，亏本也要卖。”武广片区某楼盘销售负责人说。

　　据其介绍，很多住宅小区建造地下二层车库，虽然负二层车位价格往往比负一层便宜，但实际上负二层建造成本比负一层的更高。

　　“车位没有什么投资回报，不少项目的利润都压在车位上，所以开发商不愿意多建。”上述销售负责人表示。

　　全社会协力 小区地下车位才能去化

　　株洲早已关注小区车位去化问题。

　　过去三年株洲出台的楼市政策中，都对车位销售给出一定解决办法。如2019年的“新建商品房项目车位首次出售的，由市财政按1000元/个的标准对购买人实施补贴”；又如2020年推出的给车位办证。

　　“车位配比过高，水池做大了。车位属地性质非常强，必须结合当地人口、经济发展条件等科学决策，要展望未来，更要立足现在。”刘志说。

　　当然，在房地产界，对加大车辆违法违停整治力度的呼声从未停止。

　　科学调整规划设计指标，适当因地制宜政策引导，加大城市停车管理力度，政企通力合作……房地产增速“慢下来”之后，一切还来得及吗？

　　“短期和长期、合理配置与成本控制、开发商利益与业主利益、以罚代管和优化营商环境等等，这方方面面交织在一起，需要更果断且聪明的办法来寻求均衡解决之道。”市内一位资深观察人士表示。

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