中国有句俗话“多年的媳妇熬成婆”，而株洲楼市也有这么一批熬出头的楼盘，受销售压力徒增、去化速度减慢的影响，由期房熬成了现房。所以，在楼盘打出的广告中，“准现房”、“现房”等字眼越来越多地进入市民的眼帘。而现房时代的来临，对于购房者而言无疑是个好消息，但对不少开发商来说，却是一种严峻的考验。

准现房、现房频现市场 或代替期房成主力

1月14日，上海易居房地产研究院发布了《2014年新建商品住宅库存报告》，报告显示，2010年-2014年，5年间，35个城市均呈现供大于求的态势。同时，报告指出，2014年35个城市新建商品住宅库存呈现“先攀升后盘整”的态势，而衡量库存去化周期的指标存销比则呈现“倒U形”走势，即上半年去库存速度持续放缓，下半年则持续加快。

前日，市房产局发布了2014年株洲房地产市场分析报告。数据显示，库存方面，年末累计可售（已取得预售许可证且未销售的新建商品房）435.76万m2，增长22.86%，其中商品住房可售299.75万m2，增长14.87%。市房产局相关负责人分析，若除去开发商自留的物业和小部分购买者因各种原因暂未签订买卖合同等原因，估计实际可售约300万m2，为城区一年的销售量。

上述负责人分析“虽然开发商有资金压力，但库存量仍在合理的区间内。”大库存量暗示着市场上的准现房将越来越多，记者观察到，随着施工进程的推进，在2011-2012年间着手开发的楼盘中，据不完全统计，共有约30个楼盘的可售项目都有现房及准现房产品，最为典型的是河西板块。

奥园·神农养生城电梯洋房1-12栋、别墅区13-30栋已步入准现房阶段，据悉，一次性付款的客户可享96折优惠，商业公积金贷款的客户可享受额外99折优惠。湘银星城2.1.2期预计今年10月交房，户型面积为88-125㎡；高科·慧谷阳光86-209㎡学区准现房，年末精选20席新春特惠房源，前40名成交签约客户即可获赠取暖家电1台；鸿洋·湖景名城目前5#、6#、7#、11#、12#早已封顶，一期产品预计今年交房。

准现房比比皆是，现房产品的供应量也无过之而不及。山河锦园实景现房3800元/㎡起-4300元/㎡封顶，部分房源还送5000元装修基金；旺城天悦89-140㎡现房，均价在4000-4600元/㎡之间。而同样在明年3月交付的55-97㎡的LOFT公寓则可赠送15000元的装修基金，按揭可直降1万元，一次性付款则可享受98折优惠，公寓的均价则在6000-6500元/㎡之间。同时，在2014年获得广厦奖的睿泰·康桥美郡也在年底推出了精装现房5388元/㎡、毛坯准现房4388元/㎡的新年特惠。

“即买即住”或开启楼市销售新常态

“前几年买房，大家都只能看沙盘、户型图，收房时却问题不少。现在选择更多了，我还是愿意买眼见为实的房子，低风险、即买即住是现房最大的优点。”购房者李先生表示。

近年来，开发商跑路、交房时房屋面积、小区绿化、周边配套与买房时宣传不符的情况比比皆是。但相比起期房，准现房和现房则基本可以避免此类问题。业内人士表示，通常来说，准现房离交房只有不到一年的时间，并且准现房的主体结构已经完成，购房者完全可以要求销售人员带其到楼房现场进行实地考察，了解起来更加全面，大大降低了买房风险。

不过，观察市面上准现房、现房不难发现，这类产品的价格要略高于期房。但也由于其交房时间短的缘故，一部分原本是租房住的购房者则减少了租房成本。老家在株洲县的袁崃作为一名租房客，在年底结束了3年的租房生涯，搬进了新房。“我的房租每月1200元，而买的现房比周边的期房贵200元/㎡左右，整体价格高了2.5万元左右。我计算了一下，如果按照周边小区2017年交房的标准，我还要承担2年多的房租，合计3万余元，所以买现房对我来说更划算。”袁崃说道。业内人士也指出，从购房成本的层面来看，购买现房与购买期房的差别并不大。现房即买即住的特点，使业主节约了期房的2年左右的交付时间，这期间租房的费用相比房价的上涨成本而言，其实是差不多的。

现房、准现房频现市场，一方面是喜笑颜开的购房者，而开发商则感叹“压力山大”。“因为库存量大、市场不好等原因，期房被熬成现房，有些楼盘销售周期跟不上开发周期，资金回笼严重不足，于是就出现了老板跑路，楼盘烂尾的情况。”一位业内人士表示。但是也有开发商认为，现房、准现房作为一种趋势，也对市场有一定的利好作用。奥园地产株洲区策划经理袁虎认为“卖期房对开发商而言自筹资金的投入压力会减小很多。所以准现房、现房对开发商的资金和实力要求，较于期房来说更高。当现房、准现房销售成为房地产业发展的方向和趋势，就很可能加速地产行业洗牌，重压之下，资历过浅的房企或将离场。”

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《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》发布

国内大量库存房或有望获得新出路

1月14日，住建部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》(以下简称《意见》)指出，推动地方建立住房租赁信息政府服务平台，积极培育经营住房租赁的机构，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租，积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点等。湖南省住建厅相关负责人表示，湖南省正在制定配套政策，拟将株洲列为住房租赁改革的试点城市，市房产局表示，详细的试点方案也正在制定当中。

《意见》称，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租。支持房地产开发企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变。鼓励有条件的房地产开发企业，在新建商品房项目中长期持有部分房源，用于向市场租赁；也可以与经营住房租赁的企业合作，建立开发与租赁一体化、专业化的运作模式。各地可以通过购买方式，把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房，转为公共租赁住房。上述《意见》与住建部去年以来调控思路一脉相承：千方百计去库存。

业内人士认为，如果房企可以经营租赁并且可以资产证券化，就能实现较快较多的去库存（主要是现房），对房企利好。