滚动资讯:

芦淞/云龙版块追赶河西 株洲房地产市场“白银时代”到来
发布时间:2014-08-07   来源:株洲网  记者:  编辑:李翔

  株洲楼市交上上半年成绩单

  楼市“稳”为主调,商铺成交量翻番

  房地产市场“白银时代”到来

  8月7日讯(记者 周蒿)2014年已经过半,受全国楼市遇冷的大环境影响下,株洲楼市也有一定程度的降温,无论是商品房的交易量还是新开工量,都出现下降迹象,房价也出现微小波动,但即使如此,盘点楼盘上半年的成绩单,我们依然发现,与众多城市相比,株洲楼市依然维持着稳定向好欣欣向荣的局面。

   业内人士分析,下半年,我市住房和房地产市场仍将平稳发展,不会大起大落,这种平稳包括商品房的供应量、成交量与价格。因为按照土地成本、建筑成本与利润的关系,目前株洲的房价处于一个合理水平,而土地供应与市场需求也较为匹配,楼盘开发整体呈现理性有序态势。

  “房地产行业已经度过了最黄金的岁月,但也绝不是就要撞上冰山的泰坦尼克号。只不过,人人弯腰就可以捡到黄金的时代结束了,房地产行业进入了白银时代。”这是万科集团总裁郁亮日前针对全国房地产市场的最新观点。多位业内人士认为,放在株洲楼市,也一样适用。

  “稳”:销售下降,房价微小波动 上半年楼市以稳为主

  从今年2月份起,不少一二线城市频频传出楼盘大幅降价、开发商资金链断裂的消息,这使得我市不少原本打算购房置业的市民,调低了对住宅市场期望值,对入市持谨慎观望态度。受此影响,上半年成交量同比有所下降。城区商品房共成交(网签)111.02万平方米、9821套,同比分别下降了18.71%、20.18%。

  “大环境整体向下,株洲也必然受到冲击。”一位业内人士介绍。不过,虽然销售下滑,但整个上半年,房价总体仍保持平稳,部分楼盘甚至出现微涨。上半年,城区商品房成交均价为5173元每平方米,与去年同期相比增长了3.53%,其中,商品住房成交备案均价4595元每平方米,下降了1.74%。从各月看,6月份,城区商品房均价为4511元每平方米,同比下降3.91%。

  对此,多位业内人士分析,在宏观经济下行的大背景下,我市房地产行业很难上行。但在宏观经济和房地产都保持一个稳定的增长速度的前提下,也不会因为一时的交易量下降就出现大滑坡。

  “翻番”:开发商为回笼资金推“商铺” 投资性住宅产品成交量翻番

  楼市总体交易量下降,然而,具有投资价值的商铺却如一匹黑马,闯入大众视野。上半年,全市办公楼成交量达到了2.06万平方米,增长34.24%,商业营业用房成交10.14万平方米,增长了274%,实现业绩翻番。

  “楼市调控一直主要针对的是住宅,商业营业用房基本维持原有政策。在投资渠道尚窄、宏观经济不景气、产业投资把握不大的现状下,商铺因其投资收益较高,被不少有实力的买家看好。”一位业内人士介绍,在这种情况下,开发商也加大了“推铺”力度,有的甚至拿出部分自留商铺进行销售。另一方面,住宅产品销售受阻,开发企业资金紧张,银行贷款难度加大,为回笼资金,也把商铺作为主打产品。数据显示,上半年,城区商品房批准预售134.63万平方米,增长0.01%,其中商业营业用房批准预售15.88万平方米,增长了135.59%。

  “变”:芦淞、云龙版块追赶河西 楼市布局悄然生变

  近几年,无论是土地市场还是商品房销售市场,河西一直都是市区最火热的区域,但在今年上半年,该区却“马失前蹄”。上半年,天元区成交7宗地,成交金额仅0.89亿元,在各区排名中倒数第一。形成鲜明对比的,是其他几个区成交金额都成倍增长。其中芦淞区超过去年上半年10倍,从0.48亿元增至5.7亿元。云龙示范区则首次抢占第一名的宝座,达8亿元。

  2014上半年商品房销售排行榜中,位于芦淞区的福鑫南郡、诚建·檀香山,分别占据了销售冠亚军的位置。位于石峰区的田心公馆、荷塘区的中国铁建·荷塘星城都进入销售十强。在销售套数十强排行榜中,河西的席位由8席减少为6席。河西一枝独秀的局面,面临芦淞、云龙的追赶,甚至有反超的势头。“今年2月,国内十强房地产企业碧桂园进入云龙,就说明该板块已经受到开发商的重视。”一位受访者认为,而随着云龙的基础设施逐步完善,职教城、龙母河等项目的布局优势,区位优势已经凸显。

  去年下半年,株洲城市发展空间结构规划出炉,“城市向东、向南发展”的布局,让很多房地产开发商嗅到了其中的商机。“河东土地交易金额增加就是明证。河东在多引擎的带动下,楼市将出现新的增长点。”陈芝燕表示。不过,上述受访者都认为,这并不能说明天元区就被房地产开发商“抛弃”了,而是会形成各区齐头并进的格局。“未来几年,河西依然是开发热土。”

  谨慎”:开发商开工投资谨慎 县市房产开发下滑

  受全国经济大环境影响,上半年,开发商对项目开工颇为谨慎。数据显示,1至6月,全市(含5县市)完成房地产开发投资92亿元,同比增长5.2%,其中城区70.8亿元,增长9.4%;全市新建商品房施工2054万平方米,增长2.1%,其中城区1564万平方米,下降3.7%;全市新开工261万平方米,其中城区174万平方米,分别下降10.9%和10.1%。

  “经济发展放缓、县域房产不强、部分保障性住房未纳入房地产统计体系,是我市房地产开发投资、施工、新开工节奏放慢的主要原因。”市房产局房地产信息科工作人员介绍。

  值得注意的是,我市县域房地产开发本来就不强,近两年还有显著下滑趋势。有这样一组数据:5县市房地产开发投资仅占全市的23%,销售面积仅占28%。而长沙的占比则分别为29.4%和42%。县市到城区购房的占比越来越高,这表明城区的吸附力增强,在县市的购买力被削弱。

  【相关新闻】楼市下半场,拼的仍然是品质与地段

  房价下降空间少,楼盘分化或加剧

  开发商去化压力增大,创新营销模式抢客

  8月7日讯(记者 周蒿)上半年答卷已经交出,下半年,株洲楼市必然也要受全国环境的影响。在此次房地产市场的调整中,“逐步回归理性”是不少业内人士的共识。据报道,目前,多个城市已经先后取消限购,以浙江为例,在8个限购城市已出现了集体松动,在四川成都,更是出台了直接贴息银行3%的政策来支持刚需市场,虽然效果有待观察,但毫无疑问,已经为楼市加了一把火。

  为了抢夺客户,本土开发商也已经展开营销大战。在接受记者采访时,多位业内人士认为,淡市,不太可能迅速结束,购房者的观望情绪也不会转眼间烟消云散,下半年的株洲楼市,仍然会以稳为主。开发商要做的,是放好心态,回归营销本质,专注楼盘产品价值的挖掘与提升——这依旧是一条永不过时的好路子。

  市场:去化压力增大,楼盘竞争加剧

  多位业内人士认为,株洲房价涨幅近年来一直不瘟不火,这是由株洲城市发展水平、空间布局、消费水平及经济实力的“市情”客观决定,也正是由于市场比较健康,当全国楼市下行时,株洲也难现断崖式下跌。下半年,株洲楼市将进入一个相对平稳的状态,因为不管是政策层面还是市场层面,对于楼市都持求稳的目的。在全国市场趋稳的大背景下,随着国家分类调控,限购放开及市场真正回归理性,株洲楼市仍将趋稳向上发展,给株洲房地产带来一剂强心针。

  “但短期看,开发商加速去库存、以价换量仍将是核心表现。”一位业内人士介绍,由于库存压力增大,楼盘竞争将加剧,从7月份的情况看,营销大战已经开始打响。“不过,实质上价格调整幅度仍然有限,更多的是一种营销手段。”

  “从今年上半年的数据来看,可以预见,河西片区的市场走量将是重点。”中原地产负责人刘峰华说,从区域来看,河东区域今年上半年整体存量125.41万方,销售51万平方米,月均销售8.59万平方米,存量少,去化压力小,下半年竞争以稳定为主,市场出现波动几率较小。而河西市场2014年存量为135.76万平方米,月均销售8.89万平方米,存量同比增加44.24%。当然,天元片区这种情况是受去年开发预期环境乐观、新开工增加影响。预计下半年供销比扩大,存量持续堆积,竞争压力扩大。目前已有开发商采取了以价换量策略,因此,未来开发商为去库存,采取以价换量的策略会比河东要大。

  竞争:市场或现分化,品质楼盘优势增强

  “目前房地产行业的日子虽然没有以前红火,但是也不用悲观。”一位开发商认为,购房者依然大有人在,需求还是很巨大,房子肯定卖得出去。而在大环境不理想的情况下,楼盘拼的是品质和地段,因此,市场分化或更加严重,一些小楼盘,或被首先挤出市场。

  楼市下半场,将是刚需购房群体的购房机遇点。记者近日走访市场了解到,由于上半年成交低迷,供应量大幅放缓,下半年随着相关刺激政策的出台,为了完成全年销售业绩,房企或会加大推盘力度,市场供应量将有一定的增加,多个原计划在上半年推盘的项目由于到访、蓄客情况不理想,不断将推盘时间延后,而为了冲刺全年销售目标,这些项目都计划在下半年集中推盘。

  “在价格稳定的情况下,品质楼盘的优势将更加突出。”一位业内人士介绍,这是因为品质楼盘的保值性更好,在观望期内抗风险能力更强,在房产投机大幅减少的同时,高品质成熟楼盘将成为市民自住首选。要想争得市场份额,开发商可多在产品定价、户型设计、新客户渠道发掘、客户附加值提升方面下更多功夫。

  转型:房企转型升级,走差异化路线

  8月4日, 国务院办公厅印发《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》,该通知要求,各地区抓紧编制完善2015-2017年棚户区改造规划,将包括中央企业在内的国有企业棚户区纳入改造规划,优先改造连片规模较大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的棚户区。“对于房地产市场来说,将是难得的发展机会。”一位业内人士认为,我市已经有企业转型参与城市的老旧小区翻新、棚户区改造项目中,这将成为房地产企业未来新的利润点。

  华晨地产企划总监徐祖政说,做好商业配套、打造城市高端综合体将是企业发展的另一条思路,比如华晨地产与本土商业巨头株百三度牵手,在栗雨香堤及大拇指商业广场开拓疆土,与大润发、家乐福先后在东方时代广场、华晨国际商业中心深度合作,这些创新举措都说明以华晨为代表的房地产企业在加速转型。

  “可以肯定,从现在起,刚需将不再是唯一的购房主力。”上述多位受访者认为,未来株洲楼市的刚需将呈现差异化趋势,分为刚需人群的高性价比需求、富裕人群的改善型需求、以及养生地产和教育地产等,市场也将在近几年里迎来巨变。

  远景:城镇化加速,房价仍有上涨空间

  虽然仍市场调整之中,但多位开发商认为,淡市只是短暂的,从长期看,株洲楼市仍将维持长期向好的居民。

  “最新出台的政策要求,像株洲这里的中小型城市入户限制全面放开,这至少催生上百万人口的进城购房需求。”一位业内人士认为,随着株洲经济持续快速发展,城镇化进一步加速,人口吸附力也将进入快车道,新催生的和被压抑的需求迟早都需要入市购房,因此,房价短时间的调整后,必将重新回归到稳定上涨的轨道上。

  “在长株潭两型社会建设的大背景下,株洲近年来发展迅速,一批新兴开发区兴起,城市变得越来越宜居,这吸引了大批人才进驻。”另一位业内人士则认为,长株潭城铁即将开通,河东风光带也在加速发展,在城市竞争力不断提升的大背景下,楼市崩盘的情况不可能出现,而是会逐步回归正常轨道,“无论从需求来看,还是从目前的住房存量缺口来看,房地产市场还有很大的发展空间。”

株洲要闻

湖南新闻

娱乐时尚

华声在线-永州分站 华声在线-张家界分站 华声在线-益阳分站 华声在线-郴州分站 华声在线-岳阳分站 华声在线-娄底分站 华声在线-邵阳分站 华声在线-衡阳分站 华声在线-湘潭分站 华声在线-常德分站 株洲网 湖南日报 株洲新闻网