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　 株洲楼市交上上半年成绩单

　　楼市“稳”为主调，商铺成交量翻番

　　房地产市场“白银时代”到来

　　8月7日讯（记者 周蒿）2014年已经过半，受全国楼市遇冷的大环境影响下，株洲楼市也有一定程度的降温，无论是商品房的交易量还是新开工量，都出现下降迹象，房价也出现微小波动，但即使如此，盘点楼盘上半年的成绩单，我们依然发现，与众多城市相比，株洲楼市依然维持着稳定向好欣欣向荣的局面。

　　 业内人士分析，下半年，我市住房和房地产市场仍将平稳发展，不会大起大落，这种平稳包括商品房的供应量、成交量与价格。因为按照土地成本、建筑成本与利润的关系，目前株洲的房价处于一个合理水平，而土地供应与市场需求也较为匹配，楼盘开发整体呈现理性有序态势。

　　“房地产行业已经度过了最黄金的岁月，但也绝不是就要撞上冰山的泰坦尼克号。只不过，人人弯腰就可以捡到黄金的时代结束了，房地产行业进入了白银时代。”这是万科集团总裁郁亮日前针对全国房地产市场的最新观点。多位业内人士认为，放在株洲楼市，也一样适用。

　　“稳”：销售下降，房价微小波动 上半年楼市以稳为主

　　从今年2月份起，不少一二线城市频频传出楼盘大幅降价、开发商资金链断裂的消息，这使得我市不少原本打算购房置业的市民，调低了对住宅市场期望值，对入市持谨慎观望态度。受此影响，上半年成交量同比有所下降。城区商品房共成交（网签）111.02万平方米、9821套，同比分别下降了18.71%、20.18%。

　　“大环境整体向下，株洲也必然受到冲击。”一位业内人士介绍。不过，虽然销售下滑，但整个上半年，房价总体仍保持平稳，部分楼盘甚至出现微涨。上半年，城区商品房成交均价为5173元每平方米，与去年同期相比增长了3.53%，其中，商品住房成交备案均价4595元每平方米，下降了1.74%。从各月看，6月份，城区商品房均价为4511元每平方米，同比下降3.91%。

　　对此，多位业内人士分析，在宏观经济下行的大背景下，我市房地产行业很难上行。但在宏观经济和房地产都保持一个稳定的增长速度的前提下，也不会因为一时的交易量下降就出现大滑坡。

　　“翻番”：开发商为回笼资金推“商铺” 投资性住宅产品成交量翻番

　　楼市总体交易量下降，然而，具有投资价值的商铺却如一匹黑马，闯入大众视野。上半年，全市办公楼成交量达到了2.06万平方米，增长34.24%，商业营业用房成交10.14万平方米，增长了274%，实现业绩翻番。

　　“楼市调控一直主要针对的是住宅，商业营业用房基本维持原有政策。在投资渠道尚窄、宏观经济不景气、产业投资把握不大的现状下，商铺因其投资收益较高，被不少有实力的买家看好。”一位业内人士介绍，在这种情况下，开发商也加大了“推铺”力度，有的甚至拿出部分自留商铺进行销售。另一方面，住宅产品销售受阻，开发企业资金紧张，银行贷款难度加大，为回笼资金，也把商铺作为主打产品。数据显示，上半年，城区商品房批准预售134.63万平方米，增长0.01%，其中商业营业用房批准预售15.88万平方米，增长了135.59%。

　　“变”：芦淞、云龙版块追赶河西 楼市布局悄然生变

　　近几年，无论是土地市场还是商品房销售市场，河西一直都是市区最火热的区域，但在今年上半年，该区却“马失前蹄”。上半年，天元区成交7宗地，成交金额仅0.89亿元，在各区排名中倒数第一。形成鲜明对比的，是其他几个区成交金额都成倍增长。其中芦淞区超过去年上半年10倍，从0.48亿元增至5.7亿元。云龙示范区则首次抢占第一名的宝座，达8亿元。

　　2014上半年商品房销售排行榜中，位于芦淞区的福鑫南郡、诚建·檀香山，分别占据了销售冠亚军的位置。位于石峰区的田心公馆、荷塘区的中国铁建·荷塘星城都进入销售十强。在销售套数十强排行榜中，河西的席位由8席减少为6席。河西一枝独秀的局面，面临芦淞、云龙的追赶，甚至有反超的势头。“今年2月，国内十强房地产企业碧桂园进入云龙，就说明该板块已经受到开发商的重视。”一位受访者认为，而随着云龙的基础设施逐步完善，职教城、龙母河等项目的布局优势，区位优势已经凸显。

　　去年下半年，株洲城市发展空间结构规划出炉，“城市向东、向南发展”的布局，让很多房地产开发商嗅到了其中的商机。“河东土地交易金额增加就是明证。河东在多引擎的带动下，楼市将出现新的增长点。”陈芝燕表示。不过，上述受访者都认为，这并不能说明天元区就被房地产开发商“抛弃”了，而是会形成各区齐头并进的格局。“未来几年，河西依然是开发热土。”

　　谨慎”：开发商开工投资谨慎 县市房产开发下滑

　　受全国经济大环境影响，上半年，开发商对项目开工颇为谨慎。数据显示，1至6月，全市（含5县市）完成房地产开发投资92亿元，同比增长5.2%，其中城区70.8亿元，增长9.4%；全市新建商品房施工2054万平方米，增长2.1%，其中城区1564万平方米，下降3.7%；全市新开工261万平方米，其中城区174万平方米，分别下降10.9%和10.1%。

　　“经济发展放缓、县域房产不强、部分保障性住房未纳入房地产统计体系，是我市房地产开发投资、施工、新开工节奏放慢的主要原因。”市房产局房地产信息科工作人员介绍。

　　值得注意的是，我市县域房地产开发本来就不强，近两年还有显著下滑趋势。有这样一组数据：5县市房地产开发投资仅占全市的23%，销售面积仅占28%。而长沙的占比则分别为29.4%和42%。县市到城区购房的占比越来越高，这表明城区的吸附力增强，在县市的购买力被削弱。

　　【相关新闻】楼市下半场，拼的仍然是品质与地段

　　房价下降空间少，楼盘分化或加剧

　　开发商去化压力增大，创新营销模式抢客

　　8月7日讯（记者 周蒿）上半年答卷已经交出，下半年，株洲楼市必然也要受全国环境的影响。在此次房地产市场的调整中，“逐步回归理性”是不少业内人士的共识。据报道，目前，多个城市已经先后取消限购，以浙江为例，在8个限购城市已出现了集体松动，在四川成都，更是出台了直接贴息银行3%的政策来支持刚需市场，虽然效果有待观察，但毫无疑问，已经为楼市加了一把火。

　　为了抢夺客户，本土开发商也已经展开营销大战。在接受记者采访时，多位业内人士认为，淡市，不太可能迅速结束，购房者的观望情绪也不会转眼间烟消云散，下半年的株洲楼市，仍然会以稳为主。开发商要做的，是放好心态，回归营销本质，专注楼盘产品价值的挖掘与提升——这依旧是一条永不过时的好路子。

　　市场：去化压力增大，楼盘竞争加剧

　　多位业内人士认为，株洲房价涨幅近年来一直不瘟不火，这是由株洲城市发展水平、空间布局、消费水平及经济实力的“市情”客观决定，也正是由于市场比较健康，当全国楼市下行时，株洲也难现断崖式下跌。下半年，株洲楼市将进入一个相对平稳的状态，因为不管是政策层面还是市场层面，对于楼市都持求稳的目的。在全国市场趋稳的大背景下，随着国家分类调控，限购放开及市场真正回归理性，株洲楼市仍将趋稳向上发展，给株洲房地产带来一剂强心针。

　　“但短期看，开发商加速去库存、以价换量仍将是核心表现。”一位业内人士介绍，由于库存压力增大，楼盘竞争将加剧，从7月份的情况看，营销大战已经开始打响。“不过，实质上价格调整幅度仍然有限，更多的是一种营销手段。”

　　“从今年上半年的数据来看，可以预见，河西片区的市场走量将是重点。”中原地产负责人刘峰华说，从区域来看，河东区域今年上半年整体存量125.41万方，销售51万平方米，月均销售8.59万平方米，存量少，去化压力小，下半年竞争以稳定为主，市场出现波动几率较小。而河西市场2014年存量为135.76万平方米，月均销售8.89万平方米，存量同比增加44.24%。当然，天元片区这种情况是受去年开发预期环境乐观、新开工增加影响。预计下半年供销比扩大，存量持续堆积，竞争压力扩大。目前已有开发商采取了以价换量策略，因此，未来开发商为去库存，采取以价换量的策略会比河东要大。

　　竞争：市场或现分化，品质楼盘优势增强

　　“目前房地产行业的日子虽然没有以前红火，但是也不用悲观。”一位开发商认为，购房者依然大有人在，需求还是很巨大，房子肯定卖得出去。而在大环境不理想的情况下，楼盘拼的是品质和地段，因此，市场分化或更加严重，一些小楼盘，或被首先挤出市场。

　　楼市下半场，将是刚需购房群体的购房机遇点。记者近日走访市场了解到，由于上半年成交低迷，供应量大幅放缓，下半年随着相关刺激政策的出台，为了完成全年销售业绩，房企或会加大推盘力度，市场供应量将有一定的增加，多个原计划在上半年推盘的项目由于到访、蓄客情况不理想，不断将推盘时间延后，而为了冲刺全年销售目标，这些项目都计划在下半年集中推盘。

　　“在价格稳定的情况下，品质楼盘的优势将更加突出。”一位业内人士介绍，这是因为品质楼盘的保值性更好，在观望期内抗风险能力更强，在房产投机大幅减少的同时，高品质成熟楼盘将成为市民自住首选。要想争得市场份额，开发商可多在产品定价、户型设计、新客户渠道发掘、客户附加值提升方面下更多功夫。

　　转型：房企转型升级，走差异化路线

　　8月4日， 国务院办公厅印发《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，该通知要求，各地区抓紧编制完善2015-2017年棚户区改造规划，将包括中央企业在内的国有企业棚户区纳入改造规划，优先改造连片规模较大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的棚户区。“对于房地产市场来说，将是难得的发展机会。”一位业内人士认为，我市已经有企业转型参与城市的老旧小区翻新、棚户区改造项目中，这将成为房地产企业未来新的利润点。

　　华晨地产企划总监徐祖政说，做好商业配套、打造城市高端综合体将是企业发展的另一条思路，比如华晨地产与本土商业巨头株百三度牵手，在栗雨香堤及大拇指商业广场开拓疆土，与大润发、家乐福先后在东方时代广场、华晨国际商业中心深度合作，这些创新举措都说明以华晨为代表的房地产企业在加速转型。

　　“可以肯定，从现在起，刚需将不再是唯一的购房主力。”上述多位受访者认为，未来株洲楼市的刚需将呈现差异化趋势，分为刚需人群的高性价比需求、富裕人群的改善型需求、以及养生地产和教育地产等，市场也将在近几年里迎来巨变。

　　远景：城镇化加速，房价仍有上涨空间

　　虽然仍市场调整之中，但多位开发商认为，淡市只是短暂的，从长期看，株洲楼市仍将维持长期向好的居民。

　　“最新出台的政策要求，像株洲这里的中小型城市入户限制全面放开，这至少催生上百万人口的进城购房需求。”一位业内人士认为，随着株洲经济持续快速发展，城镇化进一步加速，人口吸附力也将进入快车道，新催生的和被压抑的需求迟早都需要入市购房，因此，房价短时间的调整后，必将重新回归到稳定上涨的轨道上。

　　“在长株潭两型社会建设的大背景下，株洲近年来发展迅速，一批新兴开发区兴起，城市变得越来越宜居，这吸引了大批人才进驻。”另一位业内人士则认为，长株潭城铁即将开通，河东风光带也在加速发展，在城市竞争力不断提升的大背景下，楼市崩盘的情况不可能出现，而是会逐步回归正常轨道，“无论从需求来看，还是从目前的住房存量缺口来看，房地产市场还有很大的发展空间。”